Final de la clausula suelo

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

El pasado 21 de Enero nos sorprendía una nota del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo, anunciando que dicho Tribunal, había dictado Sentencia por la que declaraba nulas las cláusulas suelo del Banco Popular, a la vez que declaraba nulas otras cláusulas incluidas en hipotecas de esa misma entidad, así como del BBVA.

Pues bien, ya se ha publicado el texto completo de la Sentencia del Tribunal Supremo, la que fue dictada el pasado 21 de Diciembre.
De dicho texto se extrae una conclusión importante: que el Banco Popular, tendrá que proceder a eliminar la cláusula suelo de todos sus préstamos hipotecarios que contengan la siguiente redacción: "No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del…", por ser la sometida a revisión por el Tribunal Supremo.

Para quien todavía no se ha animado a reclamar la cláusula suelo de su hipoteca, hay que confirmar que la jurisprudencia, tanto menor como mayor, concretamente esta última del Tribunal Supremo, cada vez está más consolidada y esta sentencia no solo ratifica, sino que también aclara, lo ya dicho en anteriores dictámenes:

• Que aunque la redacción de la cláusula suelo sea clara, “no implica solamente que deba posibilitar el conocimiento real de su contenido mediante la utilización de caracteres tipográficos legibles y una redacción comprensible”; puesto que “si está enmarcada en el contexto de una pluralidad de epígrafes al de la estipulación de un interés variable, prevalece la apariencia de que dicho interés sería nominalmente variable al alza y a la baja cuando, en realidad, exclusivamente lo sería hacia arriba, y a favor del banco”.
  Ello supone que no pueden utilizarse cláusulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles y estén redactadas en caracteres legibles, impliquen escondidamente una alteración del objeto del contrato o del equilibrio económico del precio y la prestación, que pueda pasar inadvertida al prestatario o deudor hipotecario.
   
• Vuelve a confirmar la obligación de los Jueces de controlar de oficio (es decir, sin que se lo pidan ninguna de las partes del procedimiento) las condiciones generales incluidas en contratos celebrados con consumidores. Y ello, por las siguientes razones:
  1.- En consideración a la desigual posición de las partes en los contratos de adhesión concertados con consumidores.
  2.- Porque dicho examen puede ejercer un efecto disuasorio que contribuya a poner fin a la utilización de cláusulas abusivas en los contratos celebrados por un profesional con los consumidores.
  3.- Afirma que la tutela del consumidor ha de prevalecer sobre cualesquiera cuestiones relativas a procedimiento o plazos en el marco judicial.
   
• Declara así mismo, nula por abusiva la cláusula de intereses moratorios o de demora del 19% estipulada para la compra de vivienda habitual, disponiendo como interés supletorio el interés legal del dinero, con un magistral razonamiento del porqué no se aplica como interés supletorio la cuantía de hasta tres veces el interés legal que es lo previsto actualmente para los préstamos hipotecarios.
   
• Sobre las cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo, las declara legales, siempre y cuando se reclame por causas debidamente justificadas, y se comunique al deudor hipotecario la posibilidad que tiene de rehabilitar el préstamo si paga las cantidades efectivamente adeudadas con sus respectivos intereses.

Finalmente, y en lo que se refiere a la retroactividad de las cantidadesabonadas como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo del Banco Popular, a la espera de la sentencia que dicte próximamente el TJUE, habrá de devolver, como mínimo, conforme a la ya sentada jurisprudencia del Tribunal Supremo, desde el 9 de Mayo de 2.013, más los intereses legales de esas cantidades.

Ayudas a familias con problemas económicos

JDesde hace ya un año el Gobierno ha decidido ayudar económicamente a las familias con problemas económicos que residan en España, el cheque de ayuda familiar ofrece una cuota económica para todas aquellas personas que solicitando esta ayuda cumplan con todos los requisitos y puedan conseguir esta aportación económica. Para solicitar el cheque familiar IRPF 2016se debe realizar la solicitud dentro de los plazos previstos, cumplir con todos y cada uno de los requisitos exigidos en este año y aportar la documentación e información que confirme que se entra dentro del grupo de personas que si pueden solicitar esta cuota económica.

Las familias beneficiarias del cheque familiar IRPF 2016 pueden ser, familias numerosas, familias monoparentales, parados o pensionistas y personas contribuyentes con derecho a ayudas y deducciones en su IPara solicitar el cheque familiar IRPF 2016 es totalmente necesario tener la documentación solicitada, las personas que no cumplan con lo solicitado quedan excluidas de la posibilidad de obtener estas ayudas.

La cuantía a percibir dependerá siempre del cálculo realizado según sean las variables que cumple la familia la hora de solicitar el cheque, se dispondrá de deducciones o cuantías a cobrar por mes.

Estos cheques familiares para el 2016 ayudan a conseguir una cuantía económica que favorecerá su situación actual mientras los miembros responsables de la unidad familiar no consiguen un empleo en España

Para informarse sobre el cheque familiar IRPF 2016 se puede acudir a la webcorrespondiente para realizar la solicitud en internet, de manera presencia o solicitando información por teléfono.

10ª Aniversario de Fincas Sur enhorabuena!!!!!

Imagen de fachada

Ojo a las técnicas de robo

Los ladrones de coches siempre están buscando nuevas maneras de llegar a sus objetos de valor de forma rápida y sin que les vean.  Por supuesto que ya hay un montón de trucos y consejos sobre cómo prevenir, pero ahora los ladrones han ideado nuevos, por lo que debe actuar de inmediato.

Porque sin que te des cuenta, ellos ponen una moneda en la puerta del acompañante.  Cuando paras el coche en la siguiente parada, pueden disfrutar de entrar en él.  Pero, ¿cómo funciona? Por la moneda  se queda enganchado el control remoto de bloqueo.

A partir de ahora siempre debes comprobar si una moneda está sujeta a tu puerta del acompañante.

Errores básicos al no contar con un profesional a tu lado para que te asesore en la compara de tu casa

Primero. Estar dispuesto a gastarse miles de euros en la compra de una casa pero no hacerlo atraves de un profesional inmobiliario "No se debe ni reservar la vivienda ni firmar un contrato de arras, ni un arrendamiento con opción a compra y, ya no digamos una compraventa, sin tener un agente inmobiliario picón amplia experiencia al lado que negocie en nuestro nombre y defienda nuestros intereses.

Segundo. No dedicar tiempo y esfuerzo a comprender bien lo que se va a firmar. Las escrituras de compraventa, concretamente, están en la notaría tres días antes y el notario, en el momento que le sea posible, ha de asesorarle y aclarar cualquier duda de manera gratuita. Las escrituras de las hipotecas de algunas entidades se prevé que puedan ser consultadas también con antelación a partir de enero.

Tercero.error en no confiar en la inmobiliaria que defendera los derechos de sus clientes tanto vendedor como comprador.

Cuarto. Comprar una vivienda sobrepasando las necesidades y las posibilidades de pago. Un joven que, para emanciparse compra una casa para toda la vida, sin certeza de poder pagar la hipoteca cuando suban los tipos de interés, se ahorrará ese 10% de papeleo e impuestos que tendría que pagar si más adelante compra un piso de más tamaño, pero no correrá el riesgo de perderlo todo.

Quinto. Con solo una relación de noviazgo, meterse en una compra y en una hipoteca es descabellado. Y el error es todavía mayor en los casos en que se convive y se tienen hijos sin registrarse como pareja de hecho o casarse. "Las situaciones como el matrimonio están bien reguladas, se sabe a qué atenerse cuando se inicia, se desarrolla o se extingue la relación, por separación o fallecimiento. En el caso del noviazgo, conviene acordar unas reglas y elevarlas a escritura pública –el coste es de unos 60 euros– para fijar la proporción de hipoteca que pagará cada uno. Así, en caso de ruptura o fallecimiento, se sabe quién pagará el préstamo o se quedará con el piso. Se aporta estabilidad y se previenen conflictos", explica el notario Ignacio Navas Olóriz.

Sexto. Pedir que avalen los padres o algún miembro de la familia. "Lo que llamamos aval bancario para pedir una hipoteca nunca debe ser de la familia", explica Rosales, quien sostiene que "es una figura perversa". Y añade, "si la entidad financiera desconfía de que se pueda pagar el préstamo, no debería darlo". Cuando el avalista es el padre en una familia con una renta media, expone la vivienda familiar y corre el riesgo de quedarse en la calle y arrastrar al resto de los hermanos, puesto que el aval se hereda si el padre fallece. Navas Olóriz propone que la fianza tenga una limitación. "Si la solvencia del que pide el préstamo alcanza solo para el 60% del capital pedido, el familiar puede afianzar solo el 40% restante, de manera que cuando se haya amortizado tal porcentaje se elimine". También matiza que cuando los padres avalan a un hijo, deben hacerlo constar en el testamento e incorporar la exigencia de pago al que se endeudó para que no tengan que sufrir la deuda el resto de los hermanos.

Séptimo. Elegir una vivienda sin cerciorarse de su cercanía a equipamientos o medios de transporte y sin calcular lo que se va a invertir en tiempo y combustible de por vida es tan absurdo como comprar un piso nuevo sin tener en cuenta la comunidad de propietarios. Daniel Loscertales, presidente de la editorial jurídica Sepín, alerta de que "no es inusual que en un bloque de reciente construcción haya varias viviendas en manos de la promotora que no pague las cuotas de la comunidad y, si entra en procedimiento concursal, el resto de los propietarios tendrán que estar años pagando esas cuotas si no quieren verse sin servicios, como la portería o la calefacción".

Octavo. Tener deudas y, para no perder la casa, intentar dársela al hijo, simulando una venta o donación. Se considera alzamiento de bienes. Es un fraude si quien dona la casa no se reservó bienes para responder de sus deudas. Y, por cierto, el hijo responderá de las deudas del padre, puntualiza Rosales. Esta es una de las situaciones que demuestran que el mercado inmobiliario no es tan transparente para un particular. Otro ejemplo de la complejidad: "cuando una vivienda pasa a manos de un heredero que no es forzoso y la vende a un tercero, durante los dos años siguientes a la venta, la operación puede deshacerse si apareciese un heredero forzoso. De no existir ninguno, el notario puede dar fe de ello y evita que el banco se niegue a darle una hipoteca", dice Navas Olóriz.

Noveno. Dar un poder ilimitado, por ejemplo para la venta de la vivienda. Siempre se debe limitar en el tiempo. Renovarlo supone unos 60 euros. Y, también "hay que pedir y conservar una copia simple para que sea más fácil revocar", aconseja Rosales.

Décimo. Alquilar un inmueble sin tomar precauciones sobre la solvencia de los inquilinos. "El alquiler está protegido por el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que impide cualquier pacto que le perjudique o sea contrario a la propia ley. Incluso, si el contrato solo es verbal estará protegido, pero, en cambio el propietario que va a alquilar no tiene defensa ante el impago, por lo que deberá intentar tomar precauciones sobre la solvencia de los inquilinos", recalca el abogado Loscertales.

Feliz año 2016

Feliz año a todos ya solo quedan dos dias para la vuelta al trabajo, estamos impacientes de empezar este año con la ilusión de llevar 10 años trabajando para lograr los sueños de nuestros clientes, nos vemos después de reyes y por cierto que casa te has pedido tu para este año nuevo? Has sido bueno?