Recomendación

la compra de una vivienda de segunda mano está gravada por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. en ocasiones, aunque el comprador haya abonado este impuesto, la consejería de hacienda de la comunidad autónoma correspondiente reclama el pago de un dinero extra por calcular un precio de compra superior al pagado. el afectado puede escapar de este pago “extra” mediante un procedimiento legal aunque no es 100% seguro

como ya denunció idealista news, hacienda puede reclamar más impuestos en caso de que estime, según unas tablas de precios mínimos, que el precio de compraventa de una vivienda usada es superior al escriturado ante notario. sobre estas tablas las comunidades autónomas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa de segunda mano

cuando el comprador recibe una carta de hacienda notificándole el pago “extra” de impuestos, puede recurrirlo ante la justicia. dispone de un mes para presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa ante el tribunal económico administrativo regional (tear) de la ccaa pertinente. pese a la interposición de esta reclamación, el comprador tiene que pagar só sí la deuda tributaria

ambos procedimientos no son excluyentes, con lo que se puede presentar un recurso de reposición y si éste resulta negativo, entonces se puede interponer una reclamación económico-administrativa

pero un experto consultado por el confidencial asegura que no es 100% seguro la devolución del dinero extra pagado pero que en la mayoría de los casos se suele dar la razón al afectado

Entrada en vigor de las sanciones por la eficiencia energética

Hoy entra en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, tras su publicación ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Y como ya habíamos anunciado a mediados de mayo en el artículo ¿Qué ocurre si no tengo el certificado de eficiencia energética a partir del 1 de junio?, la normativa incluye -como disposiciones adicionales tercera y cuarta- el régimen sancionador en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Éstas son pues, definitivamente, las infracciones administrativas en el ámbito de la certificación energética -clasificadas en muy graves, graves y leves- y las sanciones a las que se exponen las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes que tengan sus inmuebles en venta o alquiler:

1. Constituyen infracciones muy graves (multa de 1.001 a 6.000 euros):

• Falsear la información en la expedición o registro de certificados de eficiencia energética.
• Actuar como técnico certificador sin reunir los requisitos legalmente exigidos para serlo.
• Actuar como agente independiente autorizado para el control de la certificación de la eficiencia energética de los edificios sin contar con la debida habilitación otorgada por el órgano competente.
• Publicitar en la venta o alquiler de edificios o parte de edificios, una calificación de eficiencia energética que no esté respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado.
• Igualmente, serán infracciones muy graves las infracciones graves previstas, cuando durante los tres años anteriores a su comisión hubiera sido impuesta al infractor una sanción firme por el mismo tipo de infracción.

2. Constituyen infracciones graves (multa de 601 a 1.000 euros):

• Incumplir las condiciones establecidas en la metodología de cálculo del procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
• Incumplir la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de donde se ubique el edificio, para su registro.
• No incorporar el certificado de eficiencia energética de proyecto en el proyecto de ejecución del edificio.
• Exhibición de una etiqueta que no se corresponda con el certificado de eficiencia energética válidamente emitido, registrado y en vigor.
• Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario.
• Igualmente, serán infracciones graves las infracciones leves previstas, cuando durante el año anterior a su comisión hubiera sido impuesta al infractor una sanción firme por el mismo tipo de infracción.

3. Constituyen infracciones leves (multa de 300 a 600 euros):

• Publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban disponer de certificado de eficiencia energética sin hacer mención a su calificación de eficiencia energética.
• No exhibir la etiqueta de eficiencia energética en los supuestos en que resulte obligatorio.
• La expedición de certificados de eficiencia energética que no incluyan la información mínima exigida.
• Incumplir las obligaciones de renovación o actualización de certificados de eficiencia energética.
• No incorporar el certificado de eficiencia energética del edificio terminado en el Libro del edificio.
• La exhibición de etiqueta de eficiencia energética sin el formato y contenido mínimo legalmente establecidos.
• Publicitar la calificación obtenida en la certificación de eficiencia energética del proyecto, cuando ya se dispone del certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
• Cualesquiera acciones u omisiones que vulneren lo establecido en materia de certificación de eficiencia energética cuando no estén tipificadas como infracciones graves o muy graves.

Además, en los casos en que el beneficio que el infractor haya obtenido por la comisión de la infracción fuese superior al importe de las sanciones en cada caso señaladas, la sanción se impondrá por un importe equivalente al del beneficio así obtenido. En la graduación de dicha sanción se tendrá en cuenta el daño producido, el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteración.

La régimen sancionador también establece que la instrucción y resolución de los expedientes sancionadores que se incoen corresponderá a los órganos competentes de cada comunidad autónoma.

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nuevo giro, exclusividad de cliente.

Algunas agencias recurren ya al contrato en exclusiva del comprador de vivienda

algunas agencias inmobiliarias están recurriendo al contrato en exclusiva del comprador, un producto extendido entre los profesionales inmobiliarios de eeuu, pero bastante inusual en españa. mediante este acuerdo, el comprador se compromete a confiar en una única agenciainmobiliaria durante un periodo breve de tiempo para que le encuentre casa. el cliente se beneficia de lograr toda la atención del profesional y éste, a su vez, tiene la responsabilidad de buscarle la mejor casa en el menor tiempo posible. idealista news entrevista a rosiris muñoz,responsable y dueña de r&m home servicios inmobiliarios, una agencia inmobiliaria de san fernando de henares (madrid) que suele recurrir a este tipo de contrato

-    ¿en qué consiste el contrato en exclusiva del comprador?

es un acuerdo que se establece entre un particular que quiere adquirir una vivienda y la agencia inmobiliaria encargada de la su comercialización. con la firma de este contrato la persona que tiene interés en comprar una casa contrae básicamente la obligación de no recurrir ni negociar con otras agencias la búsqueda de una vivienda

-    ¿y esto qué supone? ¿qué otros compromisos adquiere el cliente?

el hecho de trabajar en exclusiva implica que el futuro comprador no puede visitar propiedades de otras inmobiliarias, comerciales y/o vendedores. también tiene que remitir a la agencia con la que ha firmado el contrato los contactos que reciba de la competencia. en el caso de que el cliente o cualquier otra persona en su nombre compre, obtenga una opción a compra o alquile una propiedad durante la vigencia del contrato deberá compensar económicamente a la inmobiliaria

además, a lo largo de la duración del acuerdo, el particular debe facilitar a la agencia todos los requerimientos, preferencias y condiciones relacionadas con la adquisición de la propiedad deseada, así como la información personal y financiera necesaria para garantizar la obtención del préstamo hipotecario. en ocasiones,  algunos de estos contratos incluyen una compensación a la agencia si en el plazo de un año tras la terminación del contrato el comprador adquiere cualquier propiedad que le hubiera sido mostrada por dicha inmobiliaria

-    ¿qué obligaciones tiene la agencia que comercializa la vivienda?

el profesional inmobiliario se compromete a buscar de forma eficiente una propiedad en precio y términos aceptables para el comprador. también tiene que emplear su habilidad y conocimientos para negociar la adquisición de la propiedad por el comprador.  por otro lado, debe ayudar al cliente a lo largo de la transacción, actuar de acuerdo con el mejor interés hacia su cliente y conseguir, si lo necesita, financiación

-    ¿qué duración tiene el contrato?

tradicionalmente estos acuerdos se establecen para un periodo corto de tiempo. “el reto es buscar al cliente la mejor vivienda en el menor plazo posible”, señala rosiris muñoz, agente inmobiliario que ha recurrido a este nuevo producto para comercializar viviendas. muñoz, que es responsable y dueña de r&m servicios inmobiliarios, trabaja con el contrato de exclusiva del comprador por un periodo de dos meses. “durante ese periodo al cliente le muestro un máximo de cinco viviendasporque si con ese número de ofertas no logro cerrar la operación, eso significa que no he captado la esencia de lo que busca”, expresa

-    ¿qué ventajas tiene para los profesionales inmobiliarios?

muñoz defiende que el acuerdo en exclusiva con el comprador le ha dado tranquilidad profesional,ya que le permite centrarse en un máximo de dos o tres clientes. “tenemos que embellecer el mercado inmobiliario y ésta es una buena forma de lograr confianza firme porque te vuelcas al 100% con tu cliente”. la responsable de esta agencia de san fernando de henares (madrid) lleva trabajando con este nuevo producto desde septiembre de 2012 y considera que es un instrumento muy útil porque le permite cerrar operaciones de venta en poco tiempo y en un momento en el que lo que “faltan son compradores”. además, destaca que con él obtiene unos horarios fijos que en su caso rondan los 6.000 euros más iva por cada transacción que cierra con éxito

-    ¿y para el comprador?

desde esta agencia, que cuenta con 12 años en el negocio, defienden que este tipo de contrato es una herramienta de transparencia para sus cliente, dado que, con él el comprador facilita con todo detalle qué clase de vivienda necesita. al mismo tiempo reduce el plazo para encontrar la casa deseada a dos meses y también rebaja el esfuerzo en la búsqueda porque al particular sólo se le muestran un número limitado de inmuebles. “adquirir una vivienda es un lujo aunque sea por un precio de 60.000 euros por eso hay que comprar con cabeza”, apostilla

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normativa de la eficiencia energetica

mañana 1 de junio entrará en vigor de forma lenta y paulatina la normativa por la que se obliga a los propietarios que quieran vender o alquilar su vivienda a contar con el certificado energético. una de las dudas más frecuentes es saber en quién recae la responsabilidad de publicitar una vivienda sin la etiqueta energética. los expertos dejan claro que la responsabilidad es del propietario de la vivienda y no de la inmobiliaria, que no obstante es recomendable que avise a su cliente

el real decreto por el que se aprueba el certificado energético señala que la obligación de contar con este certificado corresponde a los promotores (en caso de obra nueva) y a los propietarios de viviendas en caso de viviendas usadas. también especifica que es su obligación presentar el certificado energético al órgano correspondiente de la comunidad autónoma para el registro de las certificaciones, algo que de momento no es posible en todas las comunidades autónomas porque aún no tienen los servicios administrativos adecuados

en cuanto al anuncio de la venta o alquiler de una vivienda, es también el propietario el que responde de la falta de la etiqueta energética, así como de la exhibición de etiquetas que se refieran a una certificación energética de un edificio que no cumpla con los requisitos o que puedan inducir a error o confusión. los abogados y expertos consultados de baker & mckenzie y sociedad de tasación señalan que aquellos propietarios que incurran en esta irresponsabilidad, serán los objetivos de hipotéticas sanciones, algo que en otros países europeos apenas ha ocurrido en los primeros meses de su entrada en vigor. también hay que recordar que los notarios no tendrán “poder” de parar las operaciones de compraventa en el caso de no disponer del certificado energético, aunque sí podrá informar a ambas partes de su ausencia

por consiguiente, tanto las inmobiliarias como los portales inmobiliarios están exentos de responsabilidad en caso de que el propietario de la vivienda cuente con una etiqueta energética que lleve a error o confusión o que directamente publicite la casa sin hacer mención a la calificación energética obtenida o sin la etiqueta energética

los abogados consultados señalan que la única “responsabilidad” de las inmobiliarias o portales inmobiliarios consistirá en informar al propietario  de su obligación de cumplir con el real decreto y de incorporar la etiqueta energética en su anuncio. “no es lógico ni razonable que inmobiliarias y portales asuman la responsabilidad de verificar que la “etiqueta de eficiencia energética” incorporada a un anuncio de venta o alquiler cumple los requisitos del real decreto y, en caso negativo, impidan la publicación de dicho anuncio”